Bauvoranfrage zum Neubau von mehreren Reihenhäusern auf den Fl.Nrn. 164/1 und 164/2 (Zum Birkenweiher 2)

Die Antragsteller planen den Neubau von 10 Reihenhäusern, 10 Garagen, 10 Stellplätzen, 1 Technikzentrale und 1 WBS auf den Fl.Nrn. 164/1 und 164/2 (Zum Birkenweiher 2).

Die beiden Flurstücke befinden sich im Geltungsbereich des Bebauungsplans "Obermichelbach Nr. 3 - Obermichelbach-Ost". Für diese Fläche ist ein Gewerbegebiet (GE) festgesetzt, während westlich und nördlich hiervon angrenzend ein Mischgebiet festgesetzt wurde.

Das ehemalige Autohaus mit Werkstatt, für das das Gewerbegebiet festgesetzt wurde, wird nicht mehr betrieben und ist leerstehend. Die Gewerbenutzung ist derzeit somit nicht mehr vorhanden. Die geplante Errichtung von Reihenhäusern auf diesen Flächen ist derzeit aufgrund des im Bebauungsplan festgesetzten Gewerbegebiets (§8 Baunutzungsverordnung - BauNVO) nicht zulässig.

Für die Realisierung des Bauvorhabens ist somit zwingend die Änderung des Bebauungsplans "Obermichelbach Nr. 3 - Obermichelbach-Ost" im Teilbereich der betroffenen Flurstücke notwendig. Aus dem Gewerbegebiet wäre aller Voraussicht nach ein Mischgebiet zu entwickeln, wie es bereits angrenzend der Fall ist.

Ein Mischgebiet dient nach § 6 Abs. 1 BauNVO dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören. In diesem Gebiet ist jedoch auf die sogenannte "Durchmischung" zu achten, d.h. es sollen beide Arten (Wohnen und Gewerbe) gemischt werden und keines der beiden Hauptnutzungsarten ein Übergewicht über den anderen gewinnen. Die Durchmischung bezieht sich, aus Sicht der Verwaltung, auf das gesamte Bebauungsplangebiet. Vorliegend kann jedoch im Bebauungsplangebiet in Untermichelbach davon ausgegangen werden, dass das Wohnen eindeutig überwiegt. Ob die Änderung der Festsetzung des Bebauungsplans von Gewerbe zu Mischgebiet im vorliegenden Fall möglich ist, ist daher mit der unteren Bauaufsichtsbehörde im Verlauf der Prüfung dieser Bauvoranfrage zu klären.

Grundsätzlich ist die Gemeinde Obermichelbach seit Jahren bestrebt, eine geordnete Nachverdichtung zu betreiben und zuzulassen. Mit Beschluss vom 23.07.2018 hat die Gemeinde Obermichelbach den Grundsatz "Innenentwicklung vor Außenentwicklung" gefasst. Damit verfolgt die Gemeinde das Ziel einer maßvollen und flächensparenden Gemeindeentwicklung, bei der auch die Potentiale der Innenentwicklung vorrangig untersucht und genutzt werden sollen.

Aufgrund des Leerstands auf o.g. Flurnummern und der Lage im geschlossenen Ortsbereich, bietet sich eine Nachverdichtung und Umsetzung der geplanten Baumaßnahme an.

Zusätzlich zu den Reihenhäusern plant der Antragsteller die Errichtung von 10 Garagen und 10 Stellplätzen auf den Flurstücken, um die Stellplatzsatzung der Gemeinde Obermichelbach einzuhalten.

Das geplante Bauvorhaben entspricht zwar, wie bereits festgestellt, derzeit nicht dem aktuell rechtsgültigen Bebauungsplan, jedoch würde sich bei Genehmigungsfähigkeit der Bebauung der Antragsteller bereit erklären, die Kosten der Änderung des Bebauungsplans zu übernehmen. Ein entsprechender Vertrag wäre mit Antragsteller abzuschließen.

Aus dem Gremium kommen von mehreren Seiten die Bedenken auf, dass so ein Projekt den dörflichen Charakter beeinflusst, wenn es vor allem zu eng gebaut und zu "modern" aussieht. Erster Bürgermeister Zimmermann weist darauf hin, dass die vorliegenden Entwürfe kein finaler Entwurf sind und diese Baumaßnahe auch zur Nachverdichtung dienen wird.

Der Gemeinderat Obermichelbach stellt zur vorliegenden Bauvoranfrage zum Neubau von mehreren Reihenhäusern auf den Fl.Nrn. 164/1 und 164/2 (Zum Birkenweiher 2) sein gemeindliches Einvernehmen nach §36 BauGB in Aussicht.

Die Änderung eines Teilbereichs des Bebauungsplans "Obermichelbach Nr. 3 - Obermichelbach-Ost" im Bereich der Flurnummern 164/1 und 164/2 mit der Änderung von Gewerbegebiet auf Mischgebiet, wie im angrenzenden Teil des Bebauungsplangebiets, ist grundsätzlich möglich und vorstellbar. Die Kosten des gesamten Verfahrens hätten, bei grundsätzlicher Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens durch die untere Bauaufsichtsbehörde, die Antragsteller zu übernehmen.