Einfriedungen in der Gemeinde Obermichelbach; Rechtliches und zukünftiges Vorgehen

Die Verwaltung, der Gemeinderat und der Bau-, Energie- und Umweltausschuss der Gemeinde Obermichelbach müssen sich seit einigen Monaten vermehrt mit Verstößen gegen das Baurecht und örtlicher Bauvorschriften, insbesondere der Thematik Einfriedungen, beschäftigen. Das Landratsamt Fürth als untere Bauaufsichtsbehörde hat im vergangenen Jahr, auch aufgrund vieler Beschwerden von Bürgern, verstärkt Baukontrollen im Gemeindegebiet Obermichelbach durchgeführt und einige Verstöße gegen das Baurecht festgestellt.

Besonders auffallend sind die Verstöße rund um das Thema Einfriedungen, insbesondere deren Höhe im öffentlichen Bereich. Die betroffenen Grundstückseigentümer wurden vom Landratsamt Fürth aufgefordert, rechtmäßige Zustände auf dem Grundstück herzustellen, d.h. die Einfriedung entsprechend zu kürzen oder gar zu entfernen. Mögliche Anträge auf Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans oder der gemeindlichen Einfriedungssatzung sind jedoch ebenfalls möglich, sollte die Gemeinde diesen Anträgen stattgeben.

Einige betroffene Grundstückseigentümer führen an, dass sie mit dem damaligen Ersten Bürgermeister Jäger Gespräche über die Zulässigkeit deren Einfriedung geführt hätten und dieser mitgeteilt habe, dass eine höhere Einfriedung als im Bebauungsplan oder der Einfriedungssatzung möglich sei, wenn ein Abstand von einem Meter zur Grundstücksgrenze eingehalten werde. Schriftliche Nachweise hierüber liegen den Betroffenen jedoch nicht vor.

Sollte diese Aussage tatsächlich so getroffen worden sein, so entspricht dies allerdings nicht den rechtlichen Gegebenheiten. Im nachfolgenden Sachvortrag wird die Rechtslage genauer erläutert.

Da die Verwaltung in den letzten Monaten mit vielen betroffenen Grundstückseigentümern Gespräche geführt hat, kam immer die Nachfrage nach potentiellen Befreiungen von den örtlichen Bauvorschriften.

Anfang März dieses Jahres gab es eine konkrete Anfrage eines Grundstückseigentümers an die Verwaltung, ob sich der Gemeinderat Obermichelbach eine "Modifizierung" der Einfriedungssatzung vorstellen könne. Jedoch wäre auch eine Ausnahmegenehmigung nur für den betroffenen Grundstückseigentümer denkbar.

Der betroffene Eigentümer führt in seinem Schreiben folgendes aus:

Die Verwaltung möchte nun den Gemeinderat Obermichelbach über die rechtlichen Gegebenheiten und über potentielle Änderungsmöglichkeiten aufklären, da die Diskussionen über Einfriedungen gerade in den sozialen Netzwerken hohe Wellen schlagen und auch an die Gemeinderäte selbst herangetragen werden.

Für Mauern und Einfriedungen gelten grundsätzlich die baurechtlichen Vorschriften des Art. 57 Abs. 1 Nr. 7 BayBO (Bayerische Bauordnung). Demnach sind folgende Mauern und Einfriedungen nach

- Art. 57 Abs. 1 Nr. 7 Buchstabe a) BayBO verfahrensfrei:

Mauern einschließlich Stützmauern und Einfriedungen, Sichtschutzzäunen und Terrassentrennwänden mit einer Höhe bis zu 2 m, außer im Außenbereich.

- Art. 57 Abs. 1 Nr. 7 Buchstabe b) BayBO verfahrensfrei:

offene, sockellose Einfriedungen im Außenbereich, soweit sie der Hoffläche eines landwirtschaftlichen Betriebs, der Weidewirtschaft einschließlich der Haltung geeigneter Schalenwildarten für Zwecke der Landwirtschaft, dem Erwerbsgartenbau oder dem Schutz von Forstkulturen und Wildgehegen zu Jagdzwecken oder dem Schutz landwirtschaftlicher Kulturen vor Schalenwild sowie der berufsmäßigen Binnenfischerei dienen.

Grundsätzlich dürften Grundstückseigentümer im Innenbereich somit Mauern, Einfriedungen und Sichtschutzzäune etc. mit einer Höhe von bis zu 2 m auf deren Grundstück verfahrensfrei, also ohne Planungsunterlagen und Genehmigungen, errichten. Sollte die Höhe mehr als 2 m betragen, wäre ein Antrag auf Baugenehmigung notwendig.

Die Gemeinden können jedoch nach Art. 81 Abs. 1 Nr. 5 BayBO durch Satzung örtliche Bauvorschriften über die Notwendigkeit, Art, Gestaltung und Höhe von Einfriedungen erlassen. Dies sind die sogenannten "Einfriedungssatzungen".

Diese örtlichen Bauvorschriften können nach Art. 81 Abs. 2 Satz 1 BayBO auch durch einen Bebauungsplan erlassen werden, bzw. in diesem festgesetzt werden.

Die Gemeinde Obermichelbach hat in vielen Bebauungsplänen die Einfriedungen direkt geregelt. Oft lauten diese Regelungen wie folgt:

In den neueren Bebauungsplänen und bei Änderungen werden meistens keine konkreten Regelungen zu Einfriedungen mehr getroffen, es wird lediglich auf die bestehende Einfriedungssatzung der Gemeinde Obermichelbach verwiesen. Dies hat für die Gemeinde im Falle einer gewünschten Änderung an den Regelungen zu Einfriedungen den Vorteil, dass nur eine Satzung geändert werden muss, und nicht jeder Bebauungsplan einzeln. Zudem gibt es einheitliche Regelungen für die betroffenen Grundstückseigentümer, der "Paragraphendschungel" wird abgebaut und die Überschaubarkeit der Regelungen erhöht.

Der Gemeinderat Obermichelbach hat Ende 2016 eine Neufassung der "Satzung über Einfriedungen in der Gemeinde Obermichelbach" vom 05.12.2016 beschlossen. Hauptsächlich ging es damals um eine Verschlankung der bis dahin geltenden Satzung (aus 2009). Die Höhe der Einfriedungen im öffentlichen Bereich von maximal 1,30 m wurde weiterhin beibehalten und zieht sich durch das gesamte Gemeindegebiet. Somit hat man auch die gleichen Höhenregelung wie in den Bebauungsplänen aufgenommen, um keine Ungleichbehandlung zu schaffen.

Die Einfriedungssatzung ist naturgemäß und auch wie in § 5 der Satzung geregelt, den Regelungen in Bebauungsplänen nachrangig. Die betroffenen Grundstückseigentümer haben somit zuerst die Regelungen des Bebauungsplans zu beachten, auch wenn diese anders lauten als in der Einfriedungssatzung.

Auch in Übereinstimmung mit dem Landratsamt Fürth, als untere Bauaufsichtsbehörde, sind die Regelungen bezüglich Einfriedung nach Bebauungsplan oder Einfriedungssatzung zu beachten, wenn diese im Grundstück zurückgesetzt sind.

Nach Art. 63 BayBO kann die Gemeinde unter Berücksichtigung verschiedener Anforderungen Abweichungen von örtlichen Bauvorschriften (Einfriedungssatzung) sowie Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans zulassen.

Diese Einzelfallentscheidungen gelten immer nur auf Antrag und ausschließlich für die beantragte Person. Jedoch kann von den Entscheidungen eine Wirkung auf zukünftige Antragsteller ausgehen, da unter Umständen Präzedenzfälle geschaffen werden. Der Gemeinderat Obermichelbach und der Bau-, Energie- und Umweltausschuss der Gemeinde Obermichelbach haben in den vergangenen Monaten derartige Anträge abgelehnt und auf die bestehenden Bauvorschriften (Bebauungsplan oder Einfriedungssatzung) verwiesen, da das Ortsbild sonst beeinträchtigt wird.

Wie von einem Antragsteller angefragt, kann die Gemeinde Obermichelbach die bestehenden Bauvorschriften durchaus ändern. Eine Modifizierung bzw. Änderung der textlichen Festsetzungen im Bebauungsplan oder der bestehenden Einfriedungssatzung liegt im Aufgabenbereich des Gemeinderats Obermichelbach und könnte auf dessen Wunsch hin, durchgeführt werden. Änderungen dieser Vorschriften in Bezug auf die Höhe, das Material oder sonstigen Regelungen der Einfriedungen sind jederzeit durchführbar und liegen in der Gestaltungshoheit der Gemeinde.

Wie bereits im rechtlichen Teil erwähnt, wären baurechtlich nach BayBO Höhen von bis zu 2 m zulässig, ohne ein Baugenehmigungsverfahren durchlaufen zu müssen, wenn die Gemeinde Obermichelbach die Bauvorschriften entsprechend ändern würde. Anpassungen in den Bebauungsplänen oder in der Einfriedungssatzung für betroffene Grundstückseigentümer im Bereich von Kreisstraßen oder besonders stark befahrenen Straßen wären ebenfalls denkbar. Auch eine Beschränkung auf eine gewisse Grundstückslänge für höhere oder andere Einfriedungen, z.B. "eine maximale Länge von 1/3 oder der 1/2 der Länge der Grundstücksseite" o.ä. wäre möglich.

Potentielle Änderungen an den Bauvorschriften bzw. Bauvorschriften an sich sollten jedoch nachvollziehbar und für den Grundstückseigentümer verständlich sein.

Der Gemeinderat Obermichelbach entscheidet als zuständiges Organ der Gemeinde Obermichelbach über die örtlichen Bauvorschriften, wie z.B. den textlichen Festsetzungen in den Bebauungsplänen oder den jeweiligen Satzungen.

Alle gemeindlichen Bebauungspläne, egal ob aus den 70ern, 80ern, 90ern und die Neueren sowie die Einfriedungssatzungen der Gemeinde Obermichelbach, zuletzt 2016 neu erlassen, legen eine Höhe von maximal 1,30 m im öffentlichen Bereich fest oder verweisen auf die erlassene Einfriedungssatzung. Lediglich der Bebauungsplan Nr. 12 "Friedhof" (Erlass 2013) lässt eine maximale Zaunhöhe von 1,80 m zu, allerdings eher aus Gründen der Pietät und der bereits vorhandenen alten Mauern.

In den vergangenen Beschlüssen des Gemeinderats Obermichelbach bzw. des Bau-, Energie- und Umweltausschusses hat man an diesen Regelungen festgehalten und diese auch heute noch für gestalterisch notwendig und somit als zwingend schützenswert anerkannt. Ein "einmauern" durch die Grundstückseigentümer ist nicht gewünscht, da dies das Ortsbild massiv beeinträchtigt. Man will weiterhin ein offenes und freundliches Obermichelbach mit seinen Ortsteilen Untermichelbach und Rothenberg darstellen.

Die Regelungen zu den Einfriedungen und sonstigen weiteren Vorschriften sind für die Bürger und Grundstückseigentümer jederzeit online auf der Homepage der Gemeinde Obermichelbach nachzulesen. Zudem stehen die Mitarbeiter der Bauverwaltung den Grundstückseigentümern und Bürgern zur Verfügung, um bei auftretenden Fragen Hilfe und Auskunft geben zu können. Verbindliche Auskünfte werden schriftlich, gerne auch per Mail, erteilt. Dies geschieht in schwierigen Fällen in Zusammenarbeit mit weiteren zuständigen Fachbehörden, wie beispielsweise der unteren Bauaufsichtsbehörde, um den Antragstellern eine rechtssichere Auskunft geben zu können.

Um dieses komplexe Thema anschaulicher zu gestalten, präsentiert Herr Lauterbach die Informationen komprimiert und zusammengefasst in einer Power-Point-Präsentation. Insgesamt bleibt hier festzustellen, dass sich eine schriftlich festgesetzte Höhe der Einfriedungen von 1,30 m im gesamten Gemeindegebiet wiederfindet. Daher ist bei dieser Festsetzung im Bebauungsplan bereits von einem "Grundzug der Planung" auszugehen.

Nach Vorstellung der Präsentation erkundigt sich Gemeinderat Krombholz, woher die Aussage von Herrn Jäger kommt bzw. worauf sich diese bezieht. Herr Lauterbach kann sich diese Aussage auch nicht erklären, verweist jedoch darauf, dass nach rechtlicher Meinung (z.B. Handbuch Bayerisches Nachbarrecht Grziwotz/Saller BayNachbR) und nach Rechtsprechungen Einfriedungen, die sich im Grundstück selbst und nicht nur auf der Grundstücksgrenze befinden, auch als Einfriedungen zu betrachten sind. In Anwendung der BayBO und des Abstandsflächenrechts ist davon auszugehen, dass mindestens 3 m von der Grundstücksgrenze aus im Grundstücksinneren die örtlichen Bauvorschriften einzuhalten sind. Jedoch ist ab dieser Grenze auch stets der Einzelfall genauer zu prüfen.

Gemeinderat Funck merkt an, dass ein Zaun als bauliche Anlage zählt. Somit wären diese unter Umständen auch abstandsflächenpflichtig und nur innerhalb der Baugrenzen zulässig.

Die Verwaltung spricht allgemein die Empfehlung aus, vor solchen Maßnahmen immer zum Bauamt zu gehen und eine Bauvoranfrage stellen, wenn Zäune im Grundstücksinneren zurückgesetzt errichtet werden sollen.

Der Gemeinderat Obermichelbach nimmt Kenntnis vom Sachverhalt und beschließt, keine Änderungen an den Festsetzungen der Bebauungspläne und der Einfriedungssatzung der Gemeinde Obermichelbach vorzunehmen. Die bisherigen Regelungen werden weiterhin als schützenswert anerkannt, haben somit Bestand und müssen bei der Errichtung von Einfriedungen durch die Eigentümer beachtet werden.